Kas ir ķīlas hipotēkas saistības?
Nodrošināta hipotēkas saistība (TKO) ir hipotēku nodrošināta ieguldījuma veids, kurā vairākas hipotēkas tiek apvienotas kopā un pārdotas kā ieguldījumu vērtspapīri. Naudas ieplūde notiek, kad aizņēmēji atmaksā savus aizdevumus, kas pēc tam tiek izmaksāti TKO investoriem.
Kā darbojas TKO?
Nodrošināta hipotēkas saistība ir sadalīta dažādās riska kategorijās, kas pazīstamas kā daļas. Šīs vairākās klases ir domātas ieguldītājiem ar atšķirīgu riska apetīti un atdevi. Viņiem ir atšķirīgi termiņi un tie tiek sarindoti atbilstoši maksājumu prioritātei, ti, un daži maksājumi tiek atmaksāti pirms citiem. Rezultātā katrs laidiens darbojas kā atsevišķs nodrošinājums ar atšķirīgu nesamaksāto pamatsummu un kuponiem.
Riskantākā daļa būs pirmā, kas sedz lielākos zaudējumus, kas rodas no saistību nepildīšanas, un, savukārt, tiks atalgota ar visaugstāko kupona likmi starp visiem. Priekšapmaksas gadījumā vismazāk riskantā klase vispirms saņem savu daļu, un tai būs viszemākā atdeves likme. Šāda CMOS strukturēšana nenovērš un nemazina risku. Tā vietā risks tiek sadalīts ieguldītājiem atbilstoši viņu riska profilam.
Dalīšanas veidi TKO
# 1 - kredītu pārskaitīšana
Šī ir visizplatītākā filiāļu forma, kuras mērķis ir kredītu aizsardzība. Struktūru veido vecāko un junioru daļas. Jaunākie laidieni kompensē visus zaudējumus, kas rodas aizņēmēju saistību neizpildes dēļ, pirms tos var pārskaitīt vecākajiem laidieniem. Neatkarīgi no naudas plūsmas, vispirms to dara pieejamu vecāka gadagājuma daļām. Šādu struktūru sauc arī par “ūdenskrituma struktūru”. Parasti tiek noteikts arī sliekšņa trigeris, kur pēc noteikta likumpārkāpuma līmeņa zaudējumus sāk pārskaitīt arī uz vecākajām daļām.
# 2 - Pārmērīga nodrošināšana
Tas attiecas uz kredīta uzlabošanas situāciju, kad emitēto TKO galvenā vērtība ir daudz mazāka nekā pamatā esošo hipotēku kopējā vērtība. Tas padara nodrošināto CMOS tur, kur nepiedzīvo zaudējumus, kamēr hipotēku vērtība nesasniedz zem KTO pamatsummas, kā rezultātā tiek nodrošināta nepietiekama nodrošināšana. Šis nosacījums ir izplatīts zemo kredītu aizdevumu gadījumā.
# 3 - pārmērīga izplatīšanās
Termins pārsnieguma starpība attiecas uz starpību starp emitēto KTO kupona likmi un visu portfeļa hipotēku vidējo svērto procentu likmi. Pārpalikuma starpības saglabāšana nodrošina spilvenu visiem zaudējumiem, kas varētu rasties nākotnē. Šī starpība tiek glabāta starpības kontā un tiek izmantota, lai uzturētu savlaicīgus maksājumus saistību neizpildes un nemaksāšanas gadījumā.
# 4 - Priekšapmaksas daļas
Priekšapmaksas daļas ir veids, kā nodrošināt aizsardzības līmeni pret priekšapmaksas risku. Hipotēku priekšapmaksa portfelī saīsina TKO darbības laiku, jo pamatsumma tiek samaksāta pirms termiņa un visi turpmākie procentu maksājumi pazūd. Priekšapmaksas sadalīšana priekšapmaksas risku pārdala vairākām daļām. Tam var piekļūt vairākos veidos:
- Laika posms - visi galvenie maksājumi, kas pieejami vienlaikus, tiek izmantoti, lai atmaksātu pirmo daļu. Jebkuri nākamie priekšapmaksas pāriet uz nākamo daļu secībā. Tādā veidā dažādas daļas nobriest dažādos laikos.
- Paralēlā pārskaitīšana - tas notiek, kad visu laidienu kupona likmes galu galā ir vienādas ar kopējo hipotēku procentu likmēm. Daļām var būt fiksētas vai mainīgas likmes, taču viss ir atkarīgs no hipotēku likmēm.
- Z obligācijas / uzkrāšanas obligācijas - tas attiecas uz TKO, kurai ir “Z” daļa. Šī daļa bieži ir pēdējā daļa un sākotnēji nesaņem nekādus procentu maksājumus. Visi procenti, kas uzkrājušies par šo daļu, tiek atmaksāti citu daļu pamatsummā. Pēc tam, kad citi maksājumi ir atmaksāti, šī daļa sāk saņemt savus maksājumus.
- Grafika obligācijas un papildu obligācijas - Grafiku obligācijas saņem priekšapmaksu saskaņā ar iepriekš noteiktu grafiku, un jebkuru pārpalikumu absorbē atbalsta obligācijas, kas pazīstamas arī kā pavadošās obligācijas.
# 5 - kupona dalīšana
Šim dalīšanas veidam tuvojas hipotēku kuponu pārdalīšana, un tas galvenokārt tiek veikts pēc priekšapmaksas daļas izpildes. Kupona dalīšana rada divus galvenos daļu veidus:
- Tikai procentu likmju daļa (IO) - šī daļa saņem tikai procentus, kas aprēķināti, ņemot vērā nosacīto pamatsummu. Pamatmaksājumi netiek veikti. Tādējādi tas nerada priekšapmaksas risku.
- Tikai pamatsummas daļa (PO) - šī daļa ir iestatīta tikai, lai saņemtu pamatsummu un bez procentiem, un tādējādi tā kļūst neaizsargātāka pret priekšapmaksu.
Priekšrocības
- Veicot segmentus, ieguldītāji var nopelnīt peļņu, kas vairāk piemērota viņu riska profilam un ieguldījumu atdeves gaidām.
- TKO sniedz labumu finanšu iestādēm, ļaujot tām emitēt vērtspapīrus, kas ir strukturēti tā, ka viņiem nav jāuztraucas par maksājumu veikšanu visiem ieguldītājiem uzreiz. Daži saņem maksājumus pirms pārējiem, un tie, kas nav reģistrējušies.
- Investoriem ir pieejams daudzveidīgs hipotēku aizdevumu kopums zem viena jumta.
Trūkumi
- Priekšapmaksas risks - priekšapmaksa saīsina TKO darbības laiku, un visi turpmākie maksājumi vairs nepastāv.
- Procentu likmju risks - priekšapmaksa visbiežāk notiek, kad tirgus procentu likmes pazeminās, jo māju īpašnieki meklē refinansēšanas iespējas, lai samazinātu aizņemšanās izmaksas.
- Tirgus risks - kopējais ekonomiskais stāvoklis ietekmē arī TKO darbību.
- Likviditātes risks - hipotēku aizdevumi nav likvīdi. Ja investors vēlas izkļūt no vienas pozīcijas, tas nav ļoti viegli.
Ierobežojumi
TKO darbība lielā mērā ir atkarīga no pamatā esošo aizdevumu kvalitātes. Ja pamatā esošās hipotēkas ir pakļautas kredītreitingam, saistību nepildīšanas varbūtība ir daudz lielāka.
Secinājums
CMOS ir sarežģītas finanšu struktūras, kuras regulē dažādi nosacījumi, kas saistīti ar hipotēkām portfelī. Tādējādi nav viegli novērtēt saistītos riskus un atdevi. Dažreiz ieguldītājus tik ļoti apžilbina ienākumi, kas, domājams, nāk, ka viņi aizmirst novērtēt bāzes kvalitāti.
Subprime hipotēku krīze bija šīs nezināšanas rezultāts. Tas izraisīja regulatīvo iestāžu pastiprinātu uzraudzību. TKO ir labas ieguldījumu iespējas, taču, tāpat kā viss pārējais, pirms ieguldījumu lēmumu pieņemšanas ir jānovērtē to iespējamie riski un zaudējumi.
