Kas ir aizdevuma un vērtības attiecība?
Aizdevuma un vērtības attiecība ir aizdevuma summas attiecība pret konkrētā aktīva kopējo vērtību, un bankas vai aizdevēji to visbiežāk izmanto, lai noteiktu aizdevuma apjomu, kas jau piešķirts konkrētam aktīvam, vai maržu, kas jāapmaksā. pirms naudas emitēšanas jāsaglabā no vērtības elastības.
Ņemsim vienkāršu piemēru. Pieņemsim, ka vēlaties iegādāties māju. Un jūs vēlaties izmantot bankas palīdzību, lai ņemtu noteiktu aizdevuma summu. Kāpēc? Jo pašlaik jums nav tik daudz skaidras naudas, lai pats varētu iegādāties māju. Tātad jūs dodaties uz banku, saprotat viņu LTV un nolemjat iegādāties māju.
Ja mēs pievienotu dažus skaitļus, mums būtu viegli saprast. Pieņemsim, ka vēlaties iegādāties māju 200 000 ASV dolāru vērtībā (novērtētā mājas vērtība tirgū). Banka jums teica, ka viņi var dot jums tikai 80% no summas. Un pārējais, kas jums jādod no savas kabatas.
Tātad 80% ir aizdevuma un vērtības attiecība. Šajā gadījumā banka jums maksā aizdevumu par hipotēku USD 160 000 apmērā, un, lai iegādātos māju, jums no savas kabatas ir jāmaksā USD 40 000.
Formula
Aizdevuma un vērtības attiecības formula = hipotēkas summa / īpašuma novērtētā vērtība
Tas ir viens no svarīgākajiem riska novērtēšanas instrumentiem finanšu iestādēs. Un pirms naudas aizdošanas aizņēmējiem aizdevēji pārbauda pirms hipotēkas apstiprināšanas.
Parasti īpašuma novērtētā vērtība ir pārdošanas cena. Tomēr aizdevēji vai bankas nosūtīs savu novērtēšanas komandu, lai novērtētu īpašumu. Un tad viņi nolemtu aizdot summu (hipotēkas summu).
ASV lielākajā daļā gadījumu aizdevuma un vērtības attiecība (LTV) ir mazāka par 80%. Bet LTV var būt kas vairāk, un tādā gadījumā procentu likmes var pieaugt.
Viena lieta, kas mums jāsaprot LTV, ir šāda - augstāka būtu attiecība, lielāks būtu risks. Tātad, ja aizdevējs dod jums lielāku LTV; tas nozīmē, ka tam ir lielāks risks. Un tāpēc arī procentu likme būtu augstāka.
Un arī aizņēmējs daudz cieš augstas LTV dēļ, pat ja šķiet, ka aizņēmējs gūst labumu. Kad LTV ir lielāks, aizdevuma izmaksas palielinās, un, tā kā kreditēšanas risks ir daudz lielāks (jo aizdevējs maksā vairāk), procentu likme ir daudz augstāka. Piemēram, ja aizņēmējs aizņemas naudu no bankas ar 95% aizdevuma un vērtības attiecību, maksātu vismaz par 1% augstāku procentu likmi nekā aizņēmējs, kurš ir paņēmis aizdevumu ar 75% LTV.
Arī izrakstīšanās DSCR attiecība
Interpretācija
Tagad jums var rasties jautājums, kāpēc LTV ir svarīga un kā mums vajadzētu skatīties uz LTV kreditēšanas un aizņemšanās ziņā.
Lūk, kā LTV ietekmē kreditēšanu -
- LTV ir nozīmīga loma hipotēkas vai mājas kapitāla aizdevuma vai kredītlīnijas nodrošināšanā.
- Tas arī aizņēmēju ietekmē krasi. Šķiet, ka aizņēmējam sākotnēji patīk, jo samazinās viņa procentuālā daļa. Bet, ja ņemam vērā ilgtermiņa efektu, tas ir milzīgs un lielāks LTV liek aizņēmējam noteiktā laika posmā maksāt daudz vairāk aizdevējam.
- Tagad pieņemsim, ka kā aizņēmējs jūs pieņemat lielāku aizdevumu un attiecību. Kas tad notiks? Ja pirmās hipotēkas attiecība ir lielāka par 80%, aizdevējiem nepieciešama privātā hipotēkas apdrošināšana (PMI). Šādā gadījumā aizņēmējiem ir iespēja. Pirmkārt, viņi var sarunāties ar aizdevējiem un norēķināties par 80% aizdevuma un vērtības attiecību, un, ja tas nepietiek, aizņēmēji var saņemt sekundāro finansējumu par atlikušo nepieciešamo summu.
- Tagad jums jādomā, kas jums dotu vairāk labumu? Ja jūs izmantojat pirmo hipotēku un sasniedzat 78% aizdevuma un vērtības attiecību, privātā hipotēkas apdrošināšana (PMI) tiktu pilnībā izslēgta. Bet tādā gadījumā ir jāatmaksā otra ķīla, kuras procenti ir daudz lielāki nekā pirmā hipotēka.
- Tādējādi mēs vispār nonākam pie cita jēdziena, proti, aizdevuma attiecība pret vērtību (LTV) un kredīta attiecība pret vērtību pret attiecību (CLTV). CLTV palīdz aizņēmējiem uzturēt zemu LTV, un tādējādi viņiem nemaz nav jāmaksā PMI.
LTV piemērs
1. piemērs
Apskatīsim zemāk esošo informāciju -
| ASV dolāros | A banka | B banka |
| Hipotēkas summa | 300 000 | 250 000 |
| Novērtētā īpašuma vērtība | 400 000 | 350 000 |
Pēc vienkāršās formulas mēs aprēķināsim aizdevuma un vērtības attiecību (LTV).
LTV = hipotēkas summa / novērtētā īpašuma vērtība
A bankai LTV būtu = (300 000/400 000) = 75%.
Bankai B LTV būtu = (250 000/350 000) = 71,42%.
Tātad, kāds būtu secinājums pēc abu šo banku LTV aprēķināšanas? Šeit ir secinājums -
Pirmkārt, B bankai ir zemāka LTV. Tas nozīmē, ka aizdevuma summai raksturīgais risks būtu mazāks un līdz ar to zemāka arī procentu likme. Tas palīdzēs aizņēmējam. Bet A bankas gadījumā LTV ir nedaudz augstāks. Bet, tā kā tas nesasniedz vairāk kā 80%, aizņēmējam nav jāapdrošina privātā hipotēka.
Apskatīsim vēl dažus piemērus ar dažādiem mainīgajiem.
2. piemērs
Apskatīsim zemāk esošo informāciju -
| ASV dolāros | A banka | B banka |
| Iepirkuma cena | 400 000 | 350 000 |
| Pirmā iemaksa | 80 000 | 70 000 |
| Novērtētā īpašuma vērtība | 400 000 | 350 000 |
Šajā piemērā mums nav norādīta hipotēkas summa; drīzāk mums ir informācija par iemaksu. Tātad, kā mēs aprēķinātu hipotēkas summu?
Lūk, kā - no pirkuma cenas mums jāatskaita pirmā iemaksa.
Aprēķināsim to -
| ASV dolāros | A banka | B banka |
| Iepirkuma cena | 400 000 | 350 000 |
| (-) pirmā iemaksa | (80 000) | (70 000) |
| Hipotēkas summa | 320 000 | 280 000 |
Tagad mēs varam aprēķināt aizdevuma un vērtības attiecību (LTV).
A bankai LTV būtu = (320 000/400 000) = 80%.
Bankai B LTV būtu = (280 000/350 000) = 80%.
Šajā gadījumā abu šo banku attiecība ir 80%. Tagad bankai ir jāizlemj, vai šim nolūkam ir nepieciešams PMI. Lielākajā daļā gadījumu PMI nebūs nepieciešama līdz 80% no LTV.
3. piemērs
Apskatīsim dažas papildu lietas, lai mēs varētu saprast aizdevuma un vērtības attiecību.
| ASV dolāros | A banka | B banka |
| Iepirkuma cena | 400 000 | 350 000 |
| Pirmā iemaksa | 80 000 | 70 000 |
| Novērtētā īpašuma vērtība | 400 000 | 350 000 |
Tagad šeit ir gan īpašuma pirkuma cena, gan novērtētā vērtība. Ko mēs šajā gadījumā ņemtu vērā, aprēķinot aizdevuma un vērtības attiecību?
Lūk, darījums. Mums jāņem vērā tas, kas ir mazāks par īpašuma pirkuma cenu vai novērtēto vērtību.
Aprēķināsim.
Pirmkārt, mēs aprēķināsim aizdevuma summu (hipotēkas summu).
| ASV dolāros | A banka | B banka |
| Iepirkuma cena | 400 000 | 350 000 |
| (-) pirmā iemaksa | (80 000) | (70 000) |
| Hipotēkas summa | 320 000 | 280 000 |
Tagad mēs noskaidrotu LTV.
Pierakstīsim formulu, lai konkrētu lietu padarītu skaidru.
LTV formula = hipotēkas summa / mazāka no pirkuma cenas vai īpašuma novērtētās vērtības.
Šajā gadījumā gan pirkuma cena, gan novērtētā īpašuma vērtība ir vienādas. Tāpēc mēs ņemtu to pašu vērtību.
A bankai LTV būtu = (320 000/400 000) = 80%.
Bankai B LTV būtu = (280 000/350 000) = 80%.
4. piemērs
Tagad izdarīsim vēl vienu piemēru ar dažādām novērtētajām īpašuma un pirkuma cenas vērtībām.
| ASV dolāros | A banka | B banka |
| Iepirkuma cena | 360 000 | 330 000 |
| Pirmā iemaksa | 80 000 | 70 000 |
| Novērtētā īpašuma vērtība | 400 000 | 350 000 |
Šis ir atšķirīgs piemērs, jo jūs varat pamanīt atšķirību starp novērtēto īpašuma vērtību un pirkuma cenu.
Vispirms aprēķināsim hipotēkas summu.
| ASV dolāros | A banka | B banka |
| Iepirkuma cena | 360 000 | 330 000 |
| (-) pirmā iemaksa | (80 000) | (70 000) |
| Hipotēkas summa | 280 000 | 260 000 |
Lai iegūtu hipotēkas summu, no pirkuma cenas vienmēr atskaitīsim pirmo iemaksu, nevis novērtēto īpašuma vērtību.
Tā kā pirkuma cena ir mazāka par novērtēto īpašuma vērtību, aprēķinot aizdevuma un vērtības attiecību, mēs ņemtu vērā pirkuma cenu.
Paskatīsimies -
A bankai LTV būtu = (280 000/360 000) = 77,78%.
Bankai B LTV būtu = (260 000/330 000) = 78,79%.
Šajā gadījumā mēs varam redzēt, ka B bankas LTV ir nedaudz vairāk nekā A bankā.
5. piemērs (kombinētā LTV)
Tagad ir gadījumi, kad viena persona ņem divus aizdevumus, lai samazinātu LTV un lai viņam būtu jāsedz mazākas izmaksas. Tādā gadījumā mums jāaprēķina kombinētā LTV.
Apskatīsim piemēru.
| ASV dolāros | A banka |
| 1. aizdevums | 200 000 |
| 2. aizdevums | 50 000 |
| Novērtētā īpašuma vērtība | 400 000 |
Apvienotajai LTV ir vienkārša formula. Te tas ir -
CLTV = 1. aizdevums + 2. aizdevums / īpašuma kopējā vērtība
Aprēķināsim A bankas apvienoto LTV tagad -
(200 000 + 50 000) / 400 000 = 62,5%.
Tagad šī LTV ir daudz zemāka. Parasti, ja aizņēmējam ir labs kredītreitings, tad banka pieļauj LTV, kas pārsniedz 80%. Un, ja aizņēmējam nav labs kredītreitings, aizdevēji parasti nepārsniedz 80%.
Kredīta un vērtības attiecība Lietotu automašīnu un jaunu automašīnu aizdevumu piemērs
Šajā sadaļā aplūkosim divu gandrīz līdzīgu nozaru LTV. Mēs ņemam divu gandrīz līdzīgu nozaru piemērus, lai mēs varētu saprast aizdevuma un vērtības attiecību un to, cik krasi atšķirīgi tie abi ir.
Vispirms apskatīsim lietotu automašīnu aizdevumu piemēru -
No iepriekš minētā grafika ir skaidrs, ka šīs nozares LTV koeficients ir pārāk augsts. Dažos gadījumos tas ir skāris pat 99%. No novērojuma mēs secinām, ka aizdevuma un vērtības attiecība vienmēr ir virs 90%.
Apskatīsim jauno automašīnu aizdevumu nozari ASV.
Iepriekš redzamajā grafikā mēs varam redzēt, ka jauno automašīnu aizdevumu LTV koeficients ir gandrīz par 10% zemāks nekā lietotu automašīnu LTV. Ja jaunu automašīnu aizdevumiem aizdevuma un vērtības attiecība ir 80-90% robežās.
Tagad rodas jautājums, kāpēc tā? Kāpēc kredīts pret vērtību lietotu automašīnu aizdevumiem ir augstāks nekā jauno automašīnu aizdevumu un vērtību attiecība? Tam var būt divi īpaši iemesli -
- Pirmkārt, varbūt lietotu automašīnu īpašnieku kredītspēja ir šaubīgāka nekā jauno automašīnu lietotāji. Tādējādi risks ir lielāks, un tāpēc LTV ir vairāk lietotu automašīnu aizdevumu gadījumā.
- Otrkārt, tā kā jaunu automašīnu pircēji maksātu daudz vairāk (jo jaunu automašīnu cena būtu lielāka nekā lietotu automašīnu cena), viņi EMI maksājuma ziņā ir uzticamāki.
Ierobežojumi
LTV ir ļoti noderīga attiecībā uz naudas aizdošanu aizņēmējiem. Bet jums jāpatur prātā dažas lietas. Tas ir piemērojams, ja LTV ir augsts.
- Procentu likme būtu daudz augstāka, kas ilgtermiņā palielinās jūsu kopējo maksājamo summu.
- Jums jāmaksā privātā hipotēkas apdrošināšana (PMI), ja LTV pārsniedz 80%. Tādā gadījumā jūs varat doties uz otro arestu (padomājiet par kombinēto LTV).
- Ja jūsu aizdevuma un vērtības attiecība ir lielāka par 100% (ko sauc par zemūdens hipotēku), jūs nesaņemsit nekādu nodokļu atvieglojumu.
Visbeidzot
Aizdevuma un vērtības attiecība ir ļoti noderīga gan aizdevējiem, gan aizņēmējiem. Bet abiem būtu jāsaglabā zem 80%, lai nodrošinātu mazāku risku un labākas uzņēmējdarbības sekas.
Noderīgas ziņas
- Cenas un bilances vērtības attiecība
- EV pret pārdošanas attiecību
- Krājumu apgrozījuma koeficienta formula
- Laivu aizdevumu kalkulators
