Kas ir kapitāls vairākkārt nekustamajā īpašumā?
Kapitāla daudzkārtējs ir process, kurā tiek mērīta nekustamā īpašuma kapitāla ieguldījumu kopējā atdeve. Tātad, ja šis vairākkārtējs ieguldījums konkrētā ieguldījumā ir 2 reizes 5 gadu laikā, tad tas nozīmē, ka pašu ieguldītais kapitāls 5 gadu laikā dubultosies.
Paskaidrojums
- Tas palīdz novērtēt IA, ko veido jūsu pašu nauda. Ja esat paņēmis parādu un tas ir palīdzējis palielināt peļņu, tad šis vairākkārtējais palielināsies. Katrai nozarei ir īpašs mērīšanas mehānisms, kas palīdz attēlot reālo ieguldījumu atdevi šajā nozarē. Nekustamā īpašuma nozares gadījumā visizplatītākais peļņas mērīšanas mehānisms ir pašu kapitāls.
- Pašu kapitāls ir nauda, kas ieguldīta no kabatas, vai citiem vārdiem sakot, faktiskā ieguldītāja nauda, kas tika ieguldīta. Vairāki nozīmē krokas. Tas parāda, cik reizes ir palielinājusies jūsu nauda, ko esat ieguldījis nekustamajā īpašumā. Ja ieguldījumu atdeve ir 200% un jums ir tikai 200 miljoni ASV dolāru, bet jūs aizņēmāties 400 miljonus dolāru vairāk, tātad kopējā atdeve būs 200% no (400 + 200) = 1200 miljoniem ASV dolāru. Tātad tas iznāk 1200/200 = 6 reizes. Agrāk vairākkārtējs bez parāda bija 400/200 = 2 reizes. Tātad sviras palielina šo vairākkārtēju.
Kapitāla daudzkārtēja formula
Daudzkārtējs kapitāls = ieguldījuma pašreizējā vērtība / ieguldītās naudas summa- Investīciju pašreizējā vērtība = Šī ir īpašuma vērtība pašreizējā izteiksmē
- Ieguldītās naudas summa = Cik daudz naudas tiek ieguldīts no ieguldītāja kabatas
Kā aprēķināt?
1. solis: Lai aprēķinātu pašu kapitālu vairākkārt, mums jāzina ieguldītāja ieguldītā nauda. Tas ir sākotnējais ieguldījums.
2. solis: Nākamais solis ir īpašuma projekcija vai faktiskā vērtība pēc noteikta perioda.
Šis solis ir ļoti svarīgs. Nekustamā īpašuma tirgotāju gadījumā viņi mēģinās attēlot šo skaitli LIELI, kad vēlas īpašumu pārdot.
3. darbība: īpašuma faktiskās vērtības dalīšana ar ieguldīto summu.
Piemēri
1. piemērs
Dāvids pirms 10 gadiem nopirka īpašumu ar 5 miljoniem ASV dolāru. Īpašuma pašreizējā vērtība ir USD 10 miljoni. Aprēķiniet īpašuma pašu kapitālu.
Risinājums:
Kapitāla daudzkārtēja formula = īpašuma / ieguldītā īpašuma pašreizējā vērtība.
Tātad Deivids ir nopelnījis peļņu, kas ir līdzvērtīga 2 reizes lielākam viņa ieguldījumam 2 gadu laikā.
2. piemērs
Maksvels 5 gadus atpakaļ ir iegādājies īpašumu par 8 miljoniem ASV dolāru un katru gadu no šī īpašuma gūst ienākumus 200 000 USD apmērā. Pašreizējā īpašuma vērtība ir USD 25 miljoni. Aprēķiniet viņa kapitāla daudzkārtni.
Risinājums:
Daudzkārtējs kapitāls = (īpašuma pašreizējā vērtība + ienākumi no īpašuma) / ieguldītā summa
Tātad Maksvels ir nopelnījis peļņu, kas ir vienāda ar viņa ieguldīto summu 3,25 reizes.
Kā tas darbojas nekustamajā īpašumā?
To izmanto nekustamajā īpašumā, lai parādītu ieguldījumu atdevi. Nekustamā īpašuma dīleri pircējiem parāda paredzamo vairākkārtēju, lai pārdotu īpašumus. Investoriem ir viegli saprast, jo atdeve tiek uzrādīta vairākos aprēķinos. Tātad ieguldītājs redz, ka, ja viņi iegulda naudu nekustamajā īpašumā, tad par cik reizes palielināsies nauda. Tātad šī metode ir diezgan populāra nekustamo īpašumu pasaulē.
Vairākkārtējs kapitāls pret IRR
- IRR ir iekšējā atdeves likme. Tas nozīmē, kāda ir diskonta likme, kas nepieciešama, lai ieguldījumu nākotnes vērtība būtu vienāda ar pašreizējo ieguldījumu vērtību. Tas ir diskonta faktors, tādēļ, ja IRR ir lielāka par tirgū dominējošo procentu likmi. Tad ir loģiski ieguldīt naudu ieguldījumā un neieguldīt to tirgus vērtspapīros.
- Tas nesalīdzina atdevi ar atdevi no tirgus. Tas parāda, cik reizes jūsu ieguldījums ir palielinājies. Tātad šī atdeve ir specifiskāka ieguldītājiem. Tas mainīsies no ieguldītāja uz investoru, ja investors ir ieguldījis lielāku summu par līdzīgu īpašumu nekā cits ieguldītājs. Tad ieguldītāja, kurš ir iztērējis vairāk, pašu kapitāla daudzkārtējs būs mazāks.
Priekšrocības
- Tos ir viegli aprēķināt. Aprēķinā nav iesaistīts grūts aprēķins.
- Tas parāda, cik reizes palielināsies ieguldījums. Atšķirībā no citiem ienesīguma aprēķiniem, kur ieguldītājiem būs jāaprēķina nākotnes vērtība, katru gadu pievienojot ienesīgumu.
- Tas ietver nākotnes vērtību, ienākumus no ieguldījumiem, kā arī procentus, kas samaksāti par kapitālu. Tātad tas atspoguļo patieso ainu, ņemot vērā visus faktorus.
Trūkumi
- Tas neņem vērā laika faktoru. Ja vairākkārtējais met rezultātu 2, tas nenorāda, vai vairākkārtējie 2 tika sasniegti 1 gada, 2 gadu vai 5 gadu laikā.
- Tajā netiek salīdzināta tirgū dominējošā procentu likme. Tas ir vairāk specifisks ieguldītājiem. Ja sākotnējais ieguldījums mainīsies, mainīsies arī pašu kapitāls.
Secinājums
Tā ir izplatīta metode, pēc kuras tiek aprēķināta kopējā ieguldījumu atdeve. Nekustamā īpašuma tirgotāji bieži attēlo šo vairāku, lai pārdotu īpašumus. Investoriem pirms daudzkārtņu izskatīšanas jāņem vērā laika faktors. Ja ir divi ieguldījumi, kuru pašu kapitāls ir vairākkārtējs 2, jums vajadzētu redzēt laika grafiku. Ja pirmajam ieguldījumam ir pieci gadi, bet otrajam - 10 gadi, tad acīmredzot jums vajadzētu apsvērt pirmo ieguldījumu.
