Kas ir skaidras naudas atgriešana (COCR)?
Naudas atdeve skaidrā naudā ir metrikas veids, ko izmanto, lai noteiktu kopējo peļņu no reālā ieguldījumu īpašuma, atdeve ir kopējie naudas ienākumi, kas nopelnīti par ieguldījumu īpašumu, vienkāršos vārdos izsakoties. kas veikts, ieguldot īpašumā, nevis to ieķīlājot, un tiek aprēķināts kā attiecība pret kopējo īres ienākumu summu, kas gūta no īpašuma, un kopējo skaidrā naudā veikto ieguldījumu, kas sākotnēji veikts īpašumā.
Formula
Šī formula ir jāatzīmē, ka pašu kapitāla dividenžu likme mēra tikai faktiskās ieguldītās naudas atdevi, ti, ieguldījumā iesaistīto pašu kapitālu. Tādējādi pasākums neietver parādu, kas saistīts ar īpašuma pirkšanu, kas ir kopīgs nekustamā īpašuma finansēšanas instruments.
Kā aprēķināt skaidras naudas atgriešanu (ar piemēru)
Apskatīsim piemēru, izmantojot iepriekš minēto COCR formulu:
Investīcijas bez aizdevuma
Investors iegādājas īpašumu par 2 000 000 USD un saņem ikmēneša nomas maksu 8 000 USD apmērā. Viņam jāmaksā īpašuma uzturēšanas maksa 2000 USD.
- Tagad mēneša ienākumi no īpašuma = 8000 - 2000 = 6000 USD
- Gada ienākumi = 12 X 6000 = $ 72000
- Tādējādi COCR formula = Gada naudas plūsma pirms nodokļu nomaksas / Kopējā ieguldītā nauda = 72000/2000000 = 3,6%
Investīcijas īpašumā ar aizdevumu
Investors iegādājas īres īpašumu 2 000 000 USD apmērā ar pirmo iemaksu 500 000 USD apmērā. Viņš saņem ikmēneša nomas maksu 8000 USD apmērā un katru mēnesi maksā uzturēšanas un procentu maksājumus 4000 USD apmērā.
- Tagad mēneša ienākumi pēc ieguldītāja izdevumiem = 8000 - 4000 = 4000 USD
- Gada ienākumi = 12 X 4000 = 48 000 USD
- Tādējādi skaidras naudas atgriešana = 48000/500000 = 9,6%
Iepriekš minētajos piemēros aizdevums palielināja šo koeficientu. Aizdevumi vai sviras palielina ieguldītāja risku. Visi zaudējumi, papildu izmaksas, zaudējumi no vērtības samazināšanās, kapitāla zaudējumi ir jāuzņemas pašam ieguldītājam, un bankām ir jāatmaksā savlaicīgi.
Tomēr tas ne vienmēr notiek; šī attiecība ir atkarīga no daudziem citiem faktoriem, piemēram, cenas, aizdevuma summas, ikmēneša īres, ikmēneša aizdevuma izmaksām utt.
Skaidras naudas atdošanas un ieguldījumu atdeves (IA) atšķirības
Atšķirības starp COCR un ieguldījumu atdevi (ROI):
Ieguldījumu atdeve ietver kopējo ieguldījumu atdevi. Tas ņemtu vērā arī kapitāla pieaugumu no ieguldījumiem. Tā kā tas veido tikai gada naudas ieplūdi. Tā kā nekustamā īpašuma ieguldījumu COCR aktīvus tur ļoti ilgu laiku, parasti 10-20 gadus, kapitāla pieaugumu ir grūti novērtēt. Turklāt kapitāla pieaugums no īpašuma atkarībā no īpašuma atrašanās vietas, ģeopolitiskā scenārija, ekonomiskajiem apstākļiem un citiem faktoriem.
Tādējādi, lai novērtētu un salīdzinātu ieguldījumus nekustamo īpašumu ieguldījumos, COCR ir labāks rādītājs.
Priekšrocības
- Attiecību ir viegli aprēķināt COCR. Attiecība ir vienkārša un ātra metode, lai salīdzinātu atdevi no dažādām ieguldījumu iespējām. Šis koeficients dod ieguldītājam iespēju ne tikai salīdzināt ienākumus no naudas ienākumiem nekustamā īpašuma aktīvu klasē, bet arī starp aktīvu klasēm.
Trūkumi
- COCR aprēķins balstās uz naudas plūsmu pirms nodokļiem uz kopējo ieguldīto naudu. Tā kā koeficienta skaitītājs ir pirms nodokļu naudas plūsmas, tajā netiek ņemta vērā personas nodokļu grupa un nodokļu aizplūde. Ieguldīšanas iespēju var ietekmēt nodokļu atvieglojumi un privātpersonas nodokļu ieņēmumi, kas nav iekļauti peļņas koeficientā
- Skaidrā naudā atgriežoties netiek ņemta vērā kapitāla atdeve. Kapitāla atdeve var norādīt uz lielāku atdevi, jo kapitāla atdeve nav ienākums.
- Citi īpašuma piederības riski ir iekļauti proporcijā. Pirms ieguldīšanas īpašumā ieguldītājam ir jāveic pienācīga rūpība, kā arī peļņas koeficienta aprēķins.
- Attiecība ir balstīta uz vienkāršiem procentiem, lai aprēķinātu naudu skaidrā naudā, nevis uz salikto procentu aprēķināšanu. Investīciju iespēja ar pat nelielu salikto procentu likmi var būt labāka iespēja nekā ieguldījums ar lielu naudas un naudas atdevi.
- Attiecība neuzrāda naudas laika vērtību. Tādējādi tas stājas spēkā tikai pirmajā ieguldījumu gadā, ja tiek mērīta absolūtā attiecība un tiek mērīta pašu kapitāla dividenžu likme vienam ieguldījumam.
Kāds ir labs naudas atgriešanas koeficients skaidrā naudā?
Labs COCR absolūtais skaitlis ir atšķirīgs. Lai gan eksperti saka, ka 8% atdeve ir laba attiecība, turpretī daži eksperti meklē diapazonu no 8 līdz 12%. Daži investori var neinvestēt, ja viņiem netiek garantēti 15% vai 20% COCR.
Secinājums
Pašu kapitāla dividenžu likme norāda naudas ieplūdes pirms nodokļiem attiecību pret sākotnēji ieguldīto pašu kapitālu. Tas neietver aizdevumus, kas ņemti no finanšu iestādēm, aprēķinot skaidras naudas atgriešanas koeficientu.
Lai gan tas ir vienkāršs rādītājs, tas nepasaka visu par īres īpašumu, un to nevajadzētu uzskatīt par vienīgo ieguldījumu lēmuma pieņemšanas pasākumu. COCR nekustamo īpašumu ieguldījumos prasa dziļu un izsmalcinātu analīzes līmeni, kas cita starpā ietver kvalitatīvu analīzi, piemēram, īpašuma atrašanās vietu, teritorijas nākotnes perspektīvas, atrašanās vietas komerciālo estētiku.
Laba COCR attiecība neņem vērā nodokļu atvieglojumus, alternatīvus finansēšanas avotus, iespējamo finansēšanas struktūru. Tomēr labs COCR koeficients joprojām ir pats galvenais un svarīgākais rādītājs, lai norādītu uz labāku ieguldījumu iespēju.
