Hipotēkas pārstrādāta definīcija
Hipotēku pārstrādāšana ir tad, kad aizņēmējs veic priekšapmaksu vai nu daļu, vai visu nenomaksāto pamatsummu, kā rezultātā samazinās aizdevuma atlikums, un tāpēc finanšu iestāde pārrēķina ikmēneša hipotēkas maksājumus, pamatojoties uz atlikušo periodu, nesamaksāto pamatsummu un procentu likmi.
- Ja aizņēmējam ir liela naudas summa, šo naudu aizdevējam var pārskaitīt hipotēkas veidā, lai samazinātu kredīta atlikumu, kā arī samazinātu šāda aizdevuma procentu un mēneša pamatslodzi. .
- Tādējādi aizņēmējs maksā avansa naudu, lai ieskaitītu nenomaksāto pamatsummu, un aizdevējs pārrēķina neatmaksāto summu ar atlikušo termiņu un procentu likmi, kas nodrošina pārmaksāto hipotēkas summu.
- Turklāt kopējā procentu summa, ko aizņēmējs maksā aizdevējam pēc hipotēkas pārstrādes, acīmredzami būs mazāks salīdzinājumā ar summu, kuru aizņēmējs būtu samaksājis, to nedarot.
- Tas izskaidrojams ar naudas faktora laika vērtību, kas atrodas nenomaksātās pamatsummas procentu aprēķināšanā.
Kā darbojas hipotēku pārstrādāšana?
Hipotēku pārstrādāšana darbojas pēc finanšu pamatprincipa. Ir vairāki faktori, kuru dēļ aizdevējs iekasē procentus, tostarp laika faktoru, kā arī riska faktoru. Naudas laika vērtības jēdziens darbojas, ņemot vērā dažādus elementus, piemēram, procentu likmi, laika periodu un nenomaksāto aizņēmuma summu utt. Parasti aizdevuma atmaksai ir īpaši amortizācijas grafiki, kas ietver vienādu ikmēneša maksājumu vai maksājumu pamatsummas un procentu likmes saskaņā ar iepriekš noteiktu likmi.
Tomēr, ja pamatsummas atmaksa ir lielāka par nenomaksāto summu, kas maksājama par konkrētu daļu, atlikušo atlikuma summu pārrēķina, izmantojot finanšu koncepcijas, ņemot vērā atlikuma aizdevuma summas pašreizējo vērtību, kas diskontēta ar procentu likmi.
Hipotēkas pārstrādāšanas aprēķini
Katrs aizņēmējs neļauj pārstrādāt aizdevumu. Tādējādi vispirms ir jāpārliecinās, ka aizņēmējs pieļauj to pašu, kas noslēgts līgumā. Jābūt izpildītiem šādiem nosacījumiem:
- Jāizpilda obligātie pamatsummas samazināšanas standarti: ja aizņēmējs pieļauj pārstrādāšanu, pastāv īpašas normas, kas saistītas ar minimālās summas pamatsummas atmaksu, kas kā pirmais nosacījums ir jāievēro.
- Pārstrādes maksa ir jāmaksā aizņēmējam saskaņā ar finanšu iestāžu normām.
Zemāk sniegts aprēķina piemērs, lai pārstrādātu hipotēku.
| Sīkāka informācija | Summa |
| Pašreizējā galvenā bilance | 1 125 000,00 USD |
| Gada procentu likme | 5.00% |
| Pašreizējie mēneša pamatsummas un procentu maksājumi | 100 000,00 USD |
| Atlikusi procentu daļa | 29 671,58 USD |
| Vienreizējs pamatsummas samazinājums | 500 000,00 USD |
| Pārstrādāšanas maksa | 25 000,00 USD |
Atlikušo maksājumu skaits ir 12. Aprēķiniet pārstrādāto hipotēkas ietaupījumu.
Risinājums:
Atlikušo maksājumu skaits ir 12. Tagad vispirms aprēķināsim pārstrādāto aizdevuma atlikumu.
- Pārstrādāta aizdevuma bilance = pašreizējā pamatsumma - pamatsummas vienreizējs samazinājums
- = 1 125 000–500 000 USD
- = 625 000 USD
Atlikušās daļas aprēķins:
- Daļa = pamatsumma / mūža rentes koeficients @ 5% 12 mēnešus
- = 625 000 USD / 11,68122
- = 53 504,69 USD
Hipotēku veidi, kurus var pārstrādāt
- Kā minēts iepriekš, pārstrādāt var tikai tās hipotēkas, kurās īpašie apstākļi ļauj pārstrādāt. Šādas hipotēkas ir saistītas ar negatīvi amortizētu aizdevumu, kuram ir tāda maksājumu struktūra, kas ļauj grafikā atmaksāt summu, kas ir mazāka par aizdevuma procentu maksājumiem.
- Negatīvi amortizētās hipotēkas tiek sauktas arī par maksājuma iespēju regulējamas likmes hipotēkām vai Option ARM.
- Turklāt nevienu valdības atbalstītu aizdevumu nevar nodot atkārtoti, un tāpēc nevar pārstrādāt Jumbo kompaktdiskus, USDA, VA aizdevumu utt.
Atšķirība starp hipotēku pārstrādāšanu un refinansēšanu
- Ja aizņēmējs veic ievērojamu summu vienreizēja aizdevuma atmaksas un izpilda iepriekš noteiktos nosacījumus, tad šādu atmaksu var saukt par hipotēkas pārstrādāšanu, savukārt, no otras puses, aizdevuma pārfinansēšana notiek, kad aizņēmējs pārvērš esošo aizdevumu par jaunu aizdevumu, dažādi aizdevuma nosacījumi ir aizņēmējam izdevīgi nosacījumi. Tādējādi pastāv plāna līnija, kas nosaka atšķirību starp hipotēku pārstrādāšanu un refinansēšanu.
- Saskaņā ar iepriekšējiem nosacījumiem aizņēmējs veic vienreizējus maksājumus, veicot iepriekš noteikto atmaksas grafiku, un aizdevējs pārplānoja atlikušo pamatsummas summu, kas ir zemāka gada procentu maksājuma izteiksmē, atmaksas gadu skaits atmaksa un gada atmaksa principā, savukārt vēlāk aizdevuma pārskaitījums notiek, ja jaunajam aizdevējam aizdevums ir pārskaitīts no vecā aizdevēja, un turpmākā atmaksa ir jāveic tikai jaunajam aizdevējam saskaņā ar jaunajiem noteikumiem. aizdevumu.
Hipotēku pārstrādes plusi un mīnusi
Zemāk ir daži hipotēku pārstrādes plusi un mīnusi.
Hipotēku pārstrādes plusi
- Kopējie procenti, kas samaksāti par aizņēmumiem, ir daudz zemāki, salīdzinot ar procentu summu, kas jāmaksā, ja hipotēkas pārstrāde netiek veikta. Tādējādi tas samazina ikmēneša maksājuma slogu
- Aizņēmēja maksājamā vidējā procentu likme atbilst paredzamajai maksājamo procentu likmei.
- Atkārtota kvalifikācija jauna aizdevuma saņemšanai kļūst par garlaicīgu darbu, un tādējādi hipotēkas pārstrādes process novērš administratīvos darbus jauna aizdevuma saņemšanai.
Hipotēku pārstrādes mīnusi
- Hipotēku pārstrādāšanas process netrūkst aizdevuma termiņa; tādējādi atšķirībā no refinansēšanas tas nesamazina aizdevuma periodu.
- Lai gan procentu maksājumi tiek samazināti pārstrādes dēļ, trūkums ir tāds, ka tas liek vairākai jūsu naudai iegūt hipotēkā veidus, un līdz ar to pastāv likviditātes krīzes iespējas.
- Pārstrādāšana ietver maksu, piemēram, maksu, administratīvās maksas utt., Un līdz ar to palielinās finansēšanas maksas slogs.
Secinājums
Iepriekš minētā diskusija skaidri parādīja, ka hipotēku pārstrādāšana atšķiras no refinansēšanas iepriekš minēto iemeslu dēļ. Arī hipotēku pārstrādāšana ir nodrošinājusi aizņēmējiem vienkāršu veidu, kā noteiktā laika posmā samazināt procentu slogu, saglabājot nemainīgu termiņa periodu, un katru mēnesi samazināt pamatsummas atmaksu pēc tam, kad iepriekš ir sniegta pamatsummas vienreizēja summa. aizdevējam.
