Izslēgšana Nozīme
Likvidēšana tiek definēta kā aizdevēja veiktie soļi, kad aizņēmējs nepilda aizdevuma atmaksu. Šajā gadījumā aizdevējs pārņem juridisko kontroli pār ieķīlāto īpašumu un pārdod aktīvu (īpašumu), lai atgūtu aizdevuma summu.
Izslēgšanas veidi
# 1 - tiesu
Tā ir parasta bloķēšana, kas notiek, ja aizdevējs informē aizņēmēju par nokavētajiem maksājumiem, kā arī tad, kad aizņēmējs nespēj atjaunot noklusējumu, aizdevējs iesūdz aizņēmēju tiesā un tas tiek iesniegts valsts reģistratora birojā. Lieta tiek ievietota publiskajā reģistrā, un pēc tiesas procesa īpašums tiek izsolīts.
# 2 - ārpus tiesas
Šeit aizdevējam ir visas pilnvaras pārdot īpašumu, ja aizņēmējs nepilda saistības. Arī šeit lieta tiks ierakstīta valsts reģistratoru birojā, un aizņēmējs saņems laiku, lai kompensētu saistību nepildīšanu, ja pretējā gadījumā aizdevējam ir tiesības nekavējoties doties uz izsoli vai īpašuma pārdošanu, un šeit ir atšķirība nav plaša tiesas procesa vai tiesas procesa.
Izslēgšanas process
Process dažādās valstīs atšķiras, bet kopumā tiem ir 5 līdzīgas īpašības -
# 1 - Aizņēmēja maksājuma noklusējums
Kad aizņēmējs nokavē vismaz vienu aizdevuma maksājumu, viņam tiek noteikti noklusējuma kritēriji. Aizdevējs nosūtīs nokavētu maksājuma paziņojumu, norādot, ka ir nokavējis maksājumu, un pat piedāvā 15 dienu labvēlības periodu maksājuma veikšanai. Pēc 15 dienām no aizņēmēja tiks iekasēta kavējuma nauda un citas soda naudas. Ja aizņēmējs nokavē divus līdz trīs maksājumus, viņam tagad tiks nosūtīts paziņojums par pieprasījumu, kas ir daudz nopietnāks nekā nokavēts maksājuma paziņojums.
# 2 - paziņojums par noklusējumu (NOD)
Kad aizņēmējs nokavē maksājumu trīs līdz sešus mēnešus, aizdevējs nosūtīs paziņojumu par saistību neizpildi valsts reģistrētāja birojam. Tā kopija tiek nosūtīta arī aizņēmējam, kurš saņem 90 dienas, lai samaksātu neseno rēķinu un atjaunotu aizdevumu. Šo periodu sauc par atjaunošanas periodu.
# 3 - Paziņojums par aktīvu pārdošanu
Ja aizņēmējs joprojām nevar samaksāt 90 dienu laikā, aizdevējs sāk ar tirgus izslēgšanas procesu. Aizdevējs atkārtoti nosūtīs paziņojumu valsts reģistrācijas birojam, aizvietojot to pašu ar vienu eksemplāru aizņēmējam un publicējot juridisku paziņojumu laikrakstā arī trīs nedēļas pēc kārtas, pirms mājas tiks faktiski izsolītas. Aizņēmējam vēl ir piecas dienas pirms izsoles, lai kompensētu nokavētos maksājumus.
# 4 - Publiska izsole
Aizdevējs aprēķinās īpašuma sākuma cenu, pirms tā tiks izsolīta. Cena tiek aprēķināta, pamatojoties uz atlikušā aizdevuma atlikumu un jebkādu arestu vai nodokļiem, kas nav samaksāti. Īpašums tiek pārdots augstākās cenas solītājam. Uzticības akts tiek nodots jaunajam īpašuma īpašniekam, un aizņēmējam tagad ir 3 dienas laika, lai atbrīvotu īpašumu.
# 5 - nekustamais īpašums, kas pieder īpašumam
Ja īpašums netiek pārdots izsolē, tas kļūst par bankas īpašumu vai nekustamo īpašumu. Kad tas notiks, aizdevējs ir īpašuma īpašnieks, un tas mēģinās panākt īpašuma pārdošanu ar brokera vai aģenta starpniecību. Lai darījums būtu pievilcīgāks, aizdevējs var noņemt daļu no ķīlas lādētājiem un citiem maksājumiem, tādējādi dodot zināmu atlaidi ieinteresētajai personai par attiecīgā īpašuma pirkšanu.
Izsoles izsole
Izsolē aizdevējs pirms izsoles parasti nosaka cenu, pamatojoties uz cenu, kas tiek aprēķināta, ņemot vērā neizpildītā aizdevuma atlikumu un jebkādu arestu vai nodokļus, kas nav samaksāti. Šis paziņojums tiek sniegts arī vietējos laikrakstos un vietnēs, lai ieinteresētie pircēji varētu piedalīties izsolē.
Izsoles dienā, pamatojoties uz iepriekš noteikto solījumu, izsolītājiem ir atļauts solīt par cenām, kas pārsniedz to. Izsoles mērķis ir iegūt pēc iespējas augstāku īpašuma cenu. Tiek izskatīta persona, kurai ir augstākais solījums vai summa, kas ir pietiekama, lai aizdevējs varētu segt aizdevumu, un īpašums tiek nodots personai.
Aizņēmējam ir trīs dienas laika, lai atbrīvotu īpašumu un nodotu to jaunajam īpašniekam. No otras puses, ja aizdevējs nesaņem izsolē labus piedāvājumus, aizdevējs pārņems īpašumu un mēģinās to nākotnē pārdot ar brokeru vai aģentu starpniecību.
Kā no tā izvairīties?
- Viens no vissvarīgākajiem soļiem, lai izvairītos no tirgus bloķēšanas, ir izvairīties no kavētiem kredītu maksājumiem un kļūšanas par saistību neizpildi.
- Būtu jāvelta zināms laiks aizdevējam, ja notiek ārkārtas ārkārtas situācijas, pirms nonākat tiesvedības grūtībās. To sauc par pacietību.
- Ja var vienoties, ka pēc saistību nepildīšanas tas pats nekad neatkārtosies, aizdevējs var dot aizņēmējam pārtraukumu un atteikties no pienākuma, ko sauc par parāda piedošanu.
- Kad aizdevējs izlaiž nokavēto maksājuma summu uz ilgāku laiku, tas aizņēmējam sniedz zināmu vieglumu.
- Kad aizdevējs piekrīt mainīt aizdevuma nosacījumus vai pagarināt amortizācijas periodu, tas var dot zināmu elastību aizņēmējam.
Izslēgšanas sekas
- Cilvēkam ir jāatsakās no savām mājām un jebkāda veida pašu kapitāla, kas tika izvirzīts.
- Tas rada stresu un trauksmi, jo cilvēks kļūst bezpajumtnieks, nezinot faktu, kurp doties tālāk.
- Tas nodara lielu kaitējumu kredītreitingam, un saņemt otro aizdevumu nākotnē kļūst ļoti grūti.
- Var būt parādā deficīta atlikumu pat pēc tirgus slēgšanas pārdošanas.
- Var zaudēt līzinga vai palīdzības iespējas, kas var būt pieejamas tālāk.
- Saskaņā ar Fannie Mae hipotēkas procesu cilvēks zaudēs iespēju iegādāties citu māju vēl uz septiņiem gadiem.
Ietekme
- Tas ir kredītreitingā, kas tiek krasi ietekmēts.
- Mājas ir pieejamas par lētāku cenu nekā faktiskā tirgus cena.
- Tas rada iespēju jaunu māju pircējiem iegādāties mājas ar pazeminātām cenām.
- Pat pēc tirgus slēgšanas aizņēmējam var nākties kompensēt aizdevuma deficītu.
- Nodarbinātības problēmas noteiktās jomās, kur tiek pārbaudīts kandidāta kredītreitings.
Priekšrocības
- Kad nekustamā īpašuma tirgus kritums ir zems, daudzi īpašnieki atradīs savu māju hipotēkas vērts. Šādos scenārijos īpašniekiem var būt noderīgi samazināt savu slogu un sākt no jauna.
- Tas ir izdevīgi jauno māju pircējiem, kuri atradīs īpašumu par lētākām cenām.
- Tas ir arī veids, kā ietaupīt naudu. Kad aizņēmējs saprot, ka nekādā veidā nav iespējams novērst tirgus bloķēšanu, var pārtraukt mēģināt ietaupīt naudu, kas citādi tika izmantota ikmēneša maksājumu veikšanai, un sākt atkal no jauna, kad tirgus slēgšana beigsies.
Trūkumi
- Kredītreitings ir vissmagākais un krasi krītas.
- Cilvēks zaudē savas mājas, un šādā krīzē atrast jaunu māju ir ļoti grūti.
- Tas ietekmē arī nodarbinātību, kur tiek pārbaudīta kāda veida darba kredītvēsture.
- Jauna aizdevuma vai hipotēkas saņemšana kļūst ļoti sarežģīta.
- Ja notiek tirgus slēgšana, tas palielina aizņēmēja nodokļu slogu, kļūstot IRS acīs, parāds tiek piedots, tiek uzskatīts par ienākumu.
