Pārdevēja finansēšanas definīcija
Pārdevēja finansējums ir līgums starp nekustamā īpašuma pircēju un pārdevēju, kurā finanšu iestādes vietā pārdevējs vada hipotēkas procesu un nodrošina aizdevumu; pircējs veic sākotnējo īpašuma cenas pamatsummas sākotnējo iemaksu un pēc tam atlikušo summu veic, veicot ikmēneša maksājumus, par dažiem procentiem no aizdevuma iekasētajiem procentiem.
Pārdevēja finansēšanas veidi
Zemāk ir norādīti pārdevēju finansēšanas veidi
- Viss iekļauts hipotēka : - Šis īpašnieks pārdod māju pircējam par visaptverošu uzticības aktu un uzrāda parādzīmi par visu mājas cenu atlikumu, ievērojot mazāku iemaksu, ja tāda ir.
- Īre īpašniekam : - Pircējam ir iespēja, bet nav pienākuma pirkt īpašumu no pārdevēja, bet pircējs iegūst tiesības piederēt mājai ar pirmo iemaksu, vienlaikus maksājot arī regulāru ikmēneša īri. Konkrētā līguma termiņa beigās pircējam ir iespēja nomaksāt pārdevējam līguma atlikuma summu. Šādos līgumos pārdevēji bieži iekasē pienācīgu neatmaksājamu pirmo iemaksu, ja pircējs nolemj nepirkt. Citos gadījumos Pircējs saņem aizsardzību ar nomas līguma ierakstu, ar kuru pārdevējs nevar pārdot īpašumu nevienam citam.
- Otrā ķīla / jaunākā hipotēka : - Daudzkārt pārdevējs izjūt risku, slēdzot pārdevēja finansēšanas līgumu ar pircēju, tāpēc pircējs tā vietā iegūst iespēju ņemt otro hipotēku, ti, lielāko finansējuma daļu veic no bankas, un pārdevēja finansējums atlikušais. Šāda veida līgumos Pircējs veic divus maksājumus katru mēnesi, ti, vispirms bankā, bet otrais - pārdevējam. Šāda veida līgumi samazina risku, ka pircējs saņem saistību neizpildi.
- Wrap-Around : - Apkārtējā hipotēka ir laba iespēja pārdevējam nopelnīt labāku peļņas likmi. Ja pārdevējam ir hipotēka, kas netika pilnībā atmaksāta, bet pārdevējs pārdod īpašumu ar pārdevēja finansēšanas iespēju, kurā viņš var iekasēt augstāku likmi par īpašuma cenu, no kuras atskaitīta pirmā iemaksa, un uzturēt nepārtrauktu bankas hipotēkas maksājumu kā kā arī nopelnīt papildu atdeves likmi. Piemēram, X kungs nopirka māju ar hipotēku 200 000 USD ar likmi 4,5%. Pašreizējā mājas vērtība ir 250 000 USD. Tātad viņš noslēdz pārdevēja finansēšanas līgumu ar jaunu pircēju, veicot iemaksu 50 000 USD apmērā un paliek 200 000 USD ar procentu likmi 7,5%. Šādi līgumi pārsvarā tiek noslēgti ar darījuma darījumu starpniecību, kas nodrošina, ka maksājumu process paliek skaidrs.
- Zemes līgums : - šāda veida līgumā īpašumtiesības netiek nodotas pircējam, bet iegūst taisnīgu interesi par īpašumu. Tikai pēc parakstītā līguma galīgā maksājuma veikšanas pircējs saņem likumīgu īpašumtiesību nodošanu no pārdevēja.
Pārdevēja finansēšanas piemērs
X kungs pārdod savu māju par 250 000 USD. Y kungs ir pašnodarbinātais un joprojām nespēj iegūt labu kredītreitingu ienākumu pārkāpumu dēļ. Y kungs nevar ņemt aizdevumu pēc tradicionālās metodes. X kungs veic Y kunga fona pārbaudi un spēj radīt pārliecību par savu vispārējo profesiju. Tāpēc X kungs un Y kungs noslēdz līgumu, kurā Y kungs piekrīt samaksāt EMI pirmo iemaksu USD 20 000 un atlikušo USD 200 000 apmērā 20 gadu laikā ar papildu procentiem 6%.
Risinājums
Zemāk ir sniegti dati maksājuma aprēķināšanai
EMI aprēķins ir šāds -
- = ((200 000 USD X 0,005) X (1 + 0,005) 240 ) / ((1 + 0,005) 240 - 1)
- EMI = 1432,86
Kopējais maksājums
- Kopējais maksājums = 343886,9
Iepriekš minētajā piemērā pircējs un pārdevējs slēdz līgumu, neiesaistot nevienu citu finanšu iestādi. Nepieciešamie svarīgi faktori -
- Pārdevējam pieder īpašums. (Nulles parāds / ļoti maza parāda summa, kuru var nokārtot, noslēdzot šo darījumu)
- Pārdevējs ar nodomu aizpilda visus nepieciešamos juridiskos dokumentus nodošanai pircējam.
- Līgums starp pircēju un pārdevēju, kurā pircējs piekrīt maksāt saskaņā ar pārdevēja finansēšanas līguma noteikumiem.
Pārdevēja finansēšanas priekšrocības
Priekšrocības pircējam
- Mazāk dokumentu : - Lai arī pārdevējam joprojām ir jāparāda pilnīga uzticība jums, lai noslēgtu šādu līgumu, mazāk dokumentu un procedūru to atvieglo.
- Pārrunājams : - atšķirībā no bankas vai jebkuras citas finanšu iestādes, pircējs var vienoties par summas noteikumiem, nosacījumiem un procentu likmi.
- Zemākas izmaksas : - bez institucionāla aizdevēja nav apstrādes, administratīvās vai sākotnējās maksas.
- Ātrāka slēgšana : - nav birokrātijas, atkārtotu procesu, pārbaužu utt.
Priekšrocības pārdevējam
- Pārdevējs var pārdot īpašumu tādā pašā stāvoklī bez dārgiem remontdarbiem vai pārveidojumiem, kas nepieciešami parastajiem aizdevējiem.
- Pazīstams ieguldījums : - Hipotēkas nodrošinājums ar īpašumu, kas jums faktiski pieder uz laiku, ir daudz mierinošs nekā jebkurš cits nepazīstams ieguldījums.
- Regulāri ienākumi : - nepārtraukti ienākumi, neuztraucoties par īpašuma piederēšanu un pārvaldīšanu.
- Noklusējuma gadījumā pārdevējam ir jāsaglabā pirmā iemaksa un īpašumtiesības uz īpašumu.
- Nodokļu priekšrocība : - Pārdošana pa daļām kavē īpašuma kapitāla pieaugumu, kas palīdz ietaupīt augstu nodokļu līmeni.
- Lielāka atdeve : - Pārdevēja finansēšanas līgums nodrošina lielāku atdevi periodā nekā salīdzinājumā ar vienreizēju ilgtermiņa kapitāla pieaugumu.
Pārdevēja finansēšanas trūkumi
Trūkumi Pircējam
- Augsta procentu likme : - Daudzos gadījumos pārdevēju finansēšanas procentu likme ir augstāka salīdzinājumā ar bankām.
- Izpratne par noteikumiem : - Klauzulas, piemēram, “maksājams par pārdošanu”, kura banka var izslēgt darījumu, ja pārdevējs joprojām nav samaksājis visu hipotēku. Pircējam ir jāizlasa un jāsaprot visi līguma noteikumi un to juridiskā nozīme.
- Noklusējuma gadījumā pēc kāda laika, ja pircējs nespēj nodrošināt finansējumu, viņš var zaudēt visu iemaksāto naudu un ikmēneša maksājumu plus māju.
Pārdevēja trūkumi
- Riska analīze : - Pārdevējam ir jāanalizē risks, kas saistīts ar Pārdevēja finansēšanu, un jāpieņem daži nepieciešamie lēmumi par iesaistīšanos.
- Uzticība pircējam : - Bankas veic noteiktu procesu, lai pretendētu uz aizdevumu sava iemesla dēļ. Pārdevēja gadījumā finansējošajam pārdevējam ir jāatrod veids, kā ticēt pircēja spējām un uzticamībai.
- Noklusējums : - noklusējuma gadījumā pārdevējam ir jāapstrādā tirgus slēgšanas process, ja pircējs neizceļas.
- Remonta izmaksas : - Pircēja saistību neizpildes gadījumā pārdevējam, iespējams, būs jāveic remonts un īpašumā izmaiņas.
Secinājums
Pārdevēja finansējums ir labāka iespēja personām, kurām ir pārkāpumi ienākumos, vai cilvēkiem ar mazāku kredītreitingu. Tiek ņemti vērā daudzi faktori, piemēram, pieeja sarunām par šāda veida līgumiem, uzticības veidošana starp pircēju un pārdevēju, izpratne par juridisko prasību, kas jāpilda šādos līgumos, tā vietā, lai to izmantotu kā finansēšanas instrumentu, šai iespējai vajadzētu būt piemērotai tikai tad, ja tas atbilst jūsu ieguldījumu stratēģijai noteiktā laika posmā. Ir svarīgi, ja šādi līgumi ir noslēgti ar advokātu starpniecību, lai apspriestu tādus jautājumus kā cena, procentu likme, uzkrājošie procenti, maksājuma datums, dzēšanas datums un pārdošanas termiņš.
