Atšķirība starp novērtēto un tirgus vērtību
Gan novērtētā vērtība, gan tirgus vērtība galvenokārt ir saistītas ar nekustamā īpašuma novērtēšanu un tiek izmantotas īpašuma novērtēšanai, ja tirgus vērtība kā nosaukums liecina, ka, no otras puses, novērtētā vērtība ir tā īpašuma vērtībai, kuru mēs saņemam, ja mēs plānojam to šodien pārdot. ir balstīts uz standarta procedūrām, ko izmanto vietējās pašvaldības un nodokļu vajadzībām.
Novērtētā vērtība un tirgus vērtība ir termini, kas saistīti ar nekustamā īpašuma vērtēšanu, par kuriem lielākā daļa cilvēku apjūk. Lai gan tie varētu izklausīties līdzīgi un dažreiz tos lieto savstarpēji, tie ir diezgan atšķirīgi viens no otra. Iegremdēsimies tālāk, lai saprastu šo atšķirību.
Kāda ir novērtētā vērtība?
Novērtēto vērtību aprēķina, pamatojoties uz pašvaldību un vietējās pārvaldes standarta procedūru. To galvenokārt aprēķina nodokļu aprēķiniem, kas ir tieši proporcionāli novērtētajai vērtībai. Jo augstāka ir šī vērtība, jo lielāks ir iekasētais nodoklis.
Piemēram, vietējās pašvaldības (pilsētas vērtētājs) noteiks zemes likmes un uz šīm zemēm būvēto māju likmes. Šīs likmes nosaka nodokļu summu, kuru īpašniekiem būs jāmaksā.
Kas ir tirgus vērtība?
Īpašums ir vairāk nekā zemes gabals vai cena par kvadrātpēdu. Ir daudz faktoru, kas izlemj, cik daudz īpašumu var novērtēt. Tirgus vērtība ir visticamākā cena, kādu no šodienas īpašums iegūs brīvajā tirgū. To pārvalda pieprasījuma un piedāvājuma ekonomiskie spēki.
Jo vairāk pircēju interesē īpašums, jo lielāku vērtību tas var iegūt pārdevējam un otrādi. Vienkārši sakot, tā ir cena, kuru pircēji ir gatavi dot, un pārdevējs ir gatavs pieņemt darījumu atklātā tirgū. Tirgus vērtību aprēķina nekustamo īpašumu aģenti savu klientu vārdā.
Novērtētā vērtība pret tirgus vērtības infogrāfiju
Apskatīsim lielākās atšķirības starp novērtēto un tirgus vērtību.
Galvenās atšķirības
Galvenās atšķirības ir šādas:
# 1 - faktori, kas ietekmē aprēķinu
Novērtētā vērtība parasti ir mazāka par tirgus vērtību. Tas ir tāpēc, ka to aprēķina, pamatojoties uz standarta mehānismu. Novērtētājs apmeklēs īpašumu, rūpīgi pārbaudīs tuvējās mājas un apkārtni un nāks klajā ar patieso vērtību. Attiecībā uz jebkuru apgabalu vietējās varas iestādes būtu iepriekš noteikušas novērtēšanas līmeni. Vērtētāja aprēķinātā patiesā vērtība tiek reizināta ar novērtēšanas likmi, un tādējādi iegūtā vērtība ir zināma kā Novērtētā vērtība. Piemēram, pieņemsim, ka patiesā vērtība tika aprēķināta kā 500 000, un iepriekš noteiktā novērtējuma likme ir 80%.
Tad novērtētā vērtība būs
- = 500 000 * 80%
- = 400 000
Tirgus vērtības aprēķins ir diezgan atšķirīgs un atkarīgs no daudziem faktoriem un tajā laikā pieejamās tirgus informācijas. Daži no faktoriem var būt:
- Īpašuma stāvoklis:
- Īpašuma vecums
- Atrašanās vieta
- Piekļuve lielceļiem un citām lielām tuvumā esošām teritorijām un savienojamība ar tām.
- Strīdīgais īpašums
Nekustamā īpašuma aģents, aprēķinot tirgus vērtību, ņem vērā visus šos faktorus. Tomēr faktors, kas visvairāk ietekmē, ir pieprasījums un piedāvājums. Gadījumā, ja par īpašumu interesējas vairāk pircēju, tas noteikti iegūs lielāku tirgus vērtību nekā jebkurš līdzīgs īpašums. No otras puses, pat ja īpašuma stāvoklis un pieejamība ir apmierinoša, bet ar to ir saistīti daži juridiski strīdi, pārdevēji, iespējams, nav ieinteresēti, un tā tirgus vērtība var samazināties (dažreiz pat zem novērtētās vērtības) .
# 2 - tirgus svārstību ietekme
Kaut arī nekustamā īpašuma tirgus vērtība var pieaugt vai pazemināties, pamatojoties uz dažādiem faktoriem, novērtētā vērtība lielā mērā ir imūna pret šādām svārstībām. Daudzas reizes ir scenāriji, kad tirgus vērtība lec pa nakti, pateicoties paziņojumam par valdības infrastruktūras projektiem, piemēram, izdevumiem metro projektam, jaunas šosejas būvēšanai utt. Tomēr šādi paziņojumi daudz neietekmētu novērtēto vērtību, jo tā mainās nelielu summu, pamatojoties uz apļu likmēm un vietējo pašvaldību ikgadējām pārbaudēm. Faktiski dažos gadījumos valdība saglabā ierobežojumu, kura novērtētā vērtība gadā var mainīties tikai par 5-6%.
Lai ilustrētu tirgus svārstību ietekmi, turpināsim ar iepriekš minēto piemēru, kur novērtētā vērtība tika aprēķināta kā 400 000. Tagad pieņemsim, ka netālu no šī īpašuma IT uzņēmums ir nolēmis uzcelt jaunu biroju. Tiklīdz šī informācija ir pieejama tirgus domēnā, mainījusies apvidus dinamika, kas ietekmēs pašreizējos vērtējumus. Tā kā ir jauns birojs, cilvēki, kas tur strādā, vēlas iegādāties māju tuvumā, lai ietaupītu ceļa izmaksas un laiku.
Tādējādi pēkšņi ir pieaudzis pircēju skaits, kas palielinās cenas. To pašu zemi, kuras vērtība bija 400 000, tagad varētu pārdot pat 600 000 vai 800 000, kas ir nekas cits kā tirgus vērtība, jo tā ir vērtība, pie kuras galu galā notiks pirkšanas un pārdošanas darījumi. Tomēr ir svarīgi atzīmēt, ka maksājamais īpašuma nodoklis joprojām tiks aprēķināts no sākotnēji noteiktās novērtētās vērtības.
Novērtētā un tirgus vērtības salīdzinošā tabula
| Pamats | Novērtētā vērtība | Tirgus vērtība | ||
| Tirgus svārstību ietekme | Izturīga pret tirgus svārstībām | Tirgus vērtību patiešām ietekmē Vietējā tirgus svārstības. | ||
| Lietderība / mērķis | To izmanto nodokļu aprēķināšanai. | Tā ir cena, par kādu īpašums galu galā tiks pirkts vai pārdots. | ||
| Faktori, kas ietekmē aprēķinu | Novērtēšanas likme pēc pašvaldību lēmuma; | atrašanās vieta, lielums, stāvoklis, uzlabojumi, nesenie darījumi vai jebkura cita ar īpašumu saistīta tirgus informācija; | ||
| Kas to aprēķina | Novada vērtētājs vietējās pašvaldības vārdā | Nekustamā īpašuma aģents sava klienta vārdā | ||
| Aprēķinātā vērtība | Parasti mazāka par tirgus vērtību, pamatojoties uz novērtēšanas likmi, par kuru lemj vietējās pašvaldības. | Pieprasījuma un piegādes spēki nosaka tirgus vērtību. |
Secinājums
Mājām, atšķirībā no citiem izstrādājumiem, nav cenu zīmju. Viņiem nav noteikta cena, bet cenas, kuras var mainīties jebkurā laikā. Tāpēc mums ir šo vērtību jēdzieni.
- Novērtētā vērtība drīzāk atgādina valdības vai vietējo pašvaldību noteikto bāzes cenu, kas aprēķināta pēc standarta procedūras un galvenokārt noteikta dokumentiem un nodokļu aprēķiniem, piemēram, gada īpašuma nodoklis vai vienreizējs reģistra nodoklis. Tas tiek ierakstīts valdības lietās un bieži nemainās - parasti reizi gadā.
- Turpretī tirgus vērtība ir dinamisks vērtējums, ko nosaka vairāki faktori, pieejamā informācija un pircēja un pārdevēja spēja maksāt. To var mainīt jebkurā laikā (dažreiz pat uz nakti) un uz jebkuru cenu. Pērkot vai pārdodot, vairāk interesējas par tirgus vērtību darījumu vajadzībām, un, kamēr pieder (vai dzīvo), vairāk - novērtētā vērtība atkārtotu nodokļu aprēķiniem.
