Rūpniecisko REIT definīcija
Industrial REITs ir nekustamā īpašuma ieguldījumu trasts, kuram pieder vai tiek pārvaldīti nekustamie īpašumi, piemēram, ražošana, noliktavu uzglabāšana, ražošana, izplatīšana vai jebkurš cits rūpnieciskais īpašums, un nopelna tos vai nu iznomājot, vai īrējot uzņēmumiem.
Kā tas darbojas?
Rūpniecības REIT pērk telpas vai izveido telpas, kuras var iznomāt vai izīrēt uzņēmumiem rūpnieciskiem, īpaši rūpnieciskiem mērķiem. Šādi REIT veido līdzekļu kopumu, kas palīdz viņu biznesam ieguldījumu nolūkos. REITs finansējumu vāc, izmantojot ieguldījumus no privātiem ieguldītājiem vai uzņēmumiem. Pēc tam šie līdzekļi tiek izmantoti, lai iegādātos ēkas, rūpniecības mezglus (daļēji vai pilnībā), rūpniecības telpas, rūpnīcas, ražošanas centrus utt., Vai arī lai pārvaldītu, iepriekš piederētu vai iznomātu šādus rūpniecības īpašumus, lai tos varētu tālāk iznomāt lai savāktu naudu.
Viņi strādā pie biznesa modeļa, kas prasa ieguldītājiem izmaksāt lielākas dividendes. Šie REIT ir atbrīvoti no federālā ienākuma nodokļa, ja vien 90% no ar nodokli apliekamā ienākuma dividendēs piešķir akcionāriem. Investoriem ir arī stimuli kapitāla pieaugumam, jo pieaug nekustamā īpašuma likmes.
Rūpnieciskie REIT, tāpat kā citi REIT, emitē akcijas kapitāla finansēšanai kopā ar uzņēmuma līmeņa parāda finansējumu. Tādējādi, atšķirībā no tradicionālajiem nekustamā īpašuma ieguldījumu fondiem, šie fondi tirgo arī publiskos valūtas tirgos.
Investoru perspektīva
-
- Ir svarīgi atzīmēt, ka REIT, tostarp rūpniecības, veic ilgtermiņa ieguldījumus īpašumos. Tādējādi visos lēmumos vai plānos ieguldīt naudu šādos fondos būtu jāiekļauj ilgtermiņa ieguldījuma skatījums.
- Investīciju lēmumiem šajos REIT vajadzētu būt balstītiem uz uzņēmējdarbības novērtējumu. Dividenžu ienesīgums ir viens no labākajiem mērīšanas rīkiem, un to pašu var aprēķināt, dalot dividendes ar naudas plūsmu no darbībām. Lielāka attiecība norāda uz labāku atdevi.
- Vienmēr meklējiet REIT, kas vēsturiski ir darbojušies labi. Labi darbojošam REIT noteikti būs spēcīga komanda, kas parasti paver iespējas labam sniegumam nākotnē.
- Pirms investīciju veikšanas apsveriet izpratni par tirgus dinamiku, makroekonomisko vidi, kurā darbojas REIT, un ieguldījumu riska un peļņas profilu.
Rūpniecisko REIT piemēri
Amerikas Savienoto Valstu tirgū rūpnieciskie REIT veido apmēram 10% no plaša mēroga nekustamā īpašuma biržā tirgotajiem fondiem. Daži no populāriem REIT rūpniecības sektorā ir:
-
-
- Brīvība (LPT)
- Prologis (PLD)
- Americold (auksts)
- PS biznesa parki (PSB)
- EastGroup (EGP)
- STAG Industrial (STAG)
- Inovatīva rūpniecība (IIPR)
-
Daži no augstākajiem dividendēm maksājošajiem rūpnieciskajiem REIT ir:
-
-
- Uniti Group, Inc.
- Plimutas rūpniecības uzņēmums RIET, Inc.
- Rūpniecisko loģistikas īpašumu trests
-
Šo REIT dividenžu ienesīgums pārsniedz 7%.
Dažādiem REIT ir dažādas īpašuma pārvaldības specifikācijas. Daži šādi REIT pieder / pārvalda ražošanas iekārtas, bet citi pieder / pārvalda noliktavas vai izplatīšanas centrus.
Apskatīsim dažus no labi pazīstamajiem industriālajiem REIT:
Prologis ietilpst šo REIT loģistikas apakškategorijā. Tas ir viens no lielākajiem un visaugstāk novērtētajiem (pamatojoties uz kredītspēju) REIT un pārvalda noliktavas un izplatīšanas centrus. Tā tirgus kapitalizācija ir gandrīz 50 miljardi USD un dividenžu ienesīgums 2,9%.
Vēl viens nozīmīgs spēlētājs industriālajā telpā ir Stag industrial REIT, kurā ir loģistikas un ražošanas telpas. Tas galvenokārt darbojas Amerikas Savienotajās Valstīs un ir mazāks spēlētājs. Tas deva dividendes ienesīgumu 4,9%, turot tirgus kapitalizāciju 3,5 miljardu dolāru vērtībā.
Duke Realty Corporation , kas atrodas ASV, ir atšķirīgs REIT, kas koncentrējas uz izplatīšanas centriem un medicīnas birojiem. Tās tirgus kapitalizācija ir 10,9 miljardi ASV dolāru, bet dividenžu peļņa - 2,8%.
Priekšrocības
-
-
- Kā priekšrocība nāk elastība rūpniecības telpu pārvaldībā un to pārveidošanā atbilstoši uzņēmumu vai klientu īpašajām vajadzībām. Tādējādi pielāgojamība kļūst par svarīgu apsvērumu rūpnieciskajā REIT.
- Līdzīgi, viņiem ir mazāk jākoncentrējas uz ēkas un īpašību remontu un estētiku. Citas REIT saskaras ar šo problēmu īpašuma estētiskās vērtības dēļ.
- Ieguldījumi šajos REIT var būt priekšrocības, jo ir pietrūcis loģistikas telpu, kamēr uz plāksnes parādās arvien vairāk ražošanas darbību.
-
Trūkumi
-
-
- Izaugsmes faktori lielā mērā ir atkarīgi no ekonomiskajiem apstākļiem. Bieži vien nemitīgi mainīgie makroapstākļi izraisa šo REIT svārstīgumu. Viens no šādiem makroekonomikas faktoriem ir procentu likme.
- Šiem REIT ir īstermiņa nomas raksturs. Tas nozīmē, ka viņi iznomā uz īsāku laiku salīdzinājumā ar citiem nekustamajiem īpašumiem, un tāpēc tas ietekmē ar REIT saistītās izaugsmes iespējas.
- To izveide ir izaicinoša un tādējādi paver ceļu šķēršļiem ienākšanas koncepcijai. Milzīgi ieguldījumi REIT, īpaši rūpniecības nozarē, izraisa ļoti maz dalībnieku, kuri piedalās vai uztur konkurenci.
- Rūpnieciskos REIT var pakļaut pārprodukcijas riskiem. Ekonomiskās labklājības laikā rūpniecības attīstība ir dota, un tam ir tendence negatīvi ietekmēt pieprasījuma un piedāvājuma profilu.
-
Secinājums
Rūpnieciskie REIT pagājušajā desmitgadē ir strādājuši virs cerībām. Šis sniegums galvenokārt ir saistīts ar e-komercijas vilni un pieaugošo pieprasījumu pēc tehnoloģijai draudzīgām rūpniecības telpām. Lielākie investori rūpniecības telpās ir tādi e-komercijas giganti kā Amazon, Walmart un Home Depot.
Līdz 2019. finanšu gada beigām REITs piedzīvoja spēcīgas līzinga starpības un diezgan iespaidīgi virzīja īres pieaugumu. Neskatoties uz augsto nomas maksu pieaugumu, arī noslogojums pieauga līdz rekordaugstam līmenim. Divi vissvarīgākie faktori šai REIT izaugsmei ir rūpniecības krājumu rādītāji un industriālo telpu pieprasījuma un piedāvājuma profils.
Jāatzīmē, ka šiem REIT ir risks, kas saistīts ar finansēšanu, jo tie lielā mērā paļaujas uz naudu, kas ir aizņemta no uzņēmumiem vai investoriem. Procentu likmju paaugstināšana var nodarīt kaitējumu šādiem REIT un pasliktināt to peļņas normas.
